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前不久，诸葛数据发布了一份报告《上半年重点50城租售比调查》，租金回报率创了六年来新高，跑赢四大行5年期定存利率。
数据显示，2024年上半年重点50城的平均租金回报率为2.03%，比2023年同期上涨0.07个百分点。
看数据不明显，直接上图：
数据来源：诸葛研究院
租金回报率最低是在2021-2023年，都只有1.96%，这三年，实际也是房价掉转震荡的三年。
拉长时间线，整体看过去六年，租金回报率呈现“先降后稳再升”的趋势。
以前大家经常提1:300，就是国际上的平均租售比，进而来吐槽国内房价。
但有意思的是，这轮房价调整几年之后，风向变了，很多城市虽然房价没有企稳，但租售比却在直线上升。
提到租售比，有个公式：租售比=租金房产价值，假设租金水平保持不变，将房子租出去，多少个月可以收回成本。
目前国际一线城市的租售比普遍多少呢？
纽约：3~5%；伦敦：2.5~5%
巴黎：2.5~5%；
新加坡：2.5～4%
东京：3.5～6%；
首尔：<=2%
国内目前2%左右，上海租售比不到2%，这个租售比相对于国际来讲肯定是低的。
数据对比发现，虽然50城的租金回报率能达到2.03%，但和十年期国债收益2.23%比，还是欠了些。
不过虽然没有排第一，但整体回报相对于基金市场的平均收益、五大行5年期定存，1年期国债要好。
具体到城市上，城市能级越高、产品越好，租金回报反而越低。
数据显示，上半年一线城市租金回报率为1.79%，同比回落约0.01%；
二线城市租金回报率为1.92%，同比上升0.09%；
三四线城市租金回报率为2.46%，同比上升0.12%。
二三线城市租金回报率飙升，房东们这下是真笑了。
数据看，高租金回报率主要在弱二线、三四线城市为主，比如银川租金回报率4.58%领跑。低租金回报率的厦门，只有1.32%。
像前面提到的银川，租售比很高，不用30年就可以通过出租收回购房成本，类似的城市还有乌鲁木齐、贵阳。
为什么这些城市的租售比能够上去，原因我想大家都非常清楚。
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这几年随着房价跌到一定区间，部分位置好、租金高、空置率低的房子，的确逐渐体现出了收益价值。
之前央行还特意发过一个报告，报告中提到：
1、租金是影响住房价值的核心变量。
这话的意思很明确，要想房价企稳，那租金是关键，提高租金更关键。
2、资产有价值，是因为会带来未来现金流收益。
未来现金流收益，有一个公式：
（注：P为价格、CF为现金流、t为第几年、r为贴现率）
我们通过预测未来现金流，以适当的折现率进行折现，可以确定各种资产现在的价值，这个模型我之前在做投资分析的时候也会用到，这里大家不必记忆，我举个例子就非常清晰了。
假设小艺500万的价格买入上海一套房子，如果将这套房子租出去，每年能产生3%的租金回报率，也就是每年能产生15万的房租收益，5年后，小艺以591万卖出（500x1.034^5=591万，目前上海首套房商业贷款利率为3.4%，假设你所买的上海房子刚好跑到上海首套房商贷利率水准）。
那在这5年间，我们持有该房产所产生的现金流分别：是第1到第4年每年产生的现金流各15万，再加上第5年产生卖出的价格，实际产生591万的现金流。
以上这个案例，是不错的现金流收益，有较好的未来现金流收益，才会有人愿意买房，否则如果买房成本高于租房成本，大部分人可能更倾向于租房。
央妈的报告中也提到了未来要把租售比收益提上去，提到多少才算合理呢？
我们知道房子的变现难度其实很大，比理财、股票和大额存单要大很多，拿上海举例，不满五年上市交易的，就得全额缴纳增值税，这就限制了房子的变现难度。
另外楼市本身还受政策、市场供需关系影响，理论上变现越难的资产回报率应该更高。
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但问题是，现在并非这样，租售比也并没有提高。
一边是爆炸式的供给，像上海相比2021年保租房供给大涨419%，比去年年底增长约36%。
这么多保租房上市，供给太多了，租金很难上去。
就当前的情况来看，想要租金上涨，一线城市非常难。前面我去调研上海租赁市场的时候跟大家分享过一期内容，现在一线城市的外环，不是租金降不降的问题，是人都跑了，没人租，房子空着的问题。
一边是房租收入比在继续下降，易居研究院的数据显示，上海8月房租收入比已经降到了30.59%，相比2022年占比45%，租客的资金压力大幅降低，已处于合理区间内。
但哪怕是这样，中外环大部分房东，手里的房子空着的还很多。
数据来源：易居研究院
以上是一线城市的现状，二三线甚至其它更低能级的一些城市，反而在慢慢变好，租售比在提高。
作为房东，如何提高租售比？
有专家给出了三招：
1、提高租金，通过改善物业条件、提供优质服务或位于高需求区域的房产来提高租金水平。有的房东，对房产进行装修升级或提供额外服务，以吸引愿意支付更高租金的租户。
2、降低房价：在房价下降的市场中购买房产，可以降低整体的房产成本，从而提高租售比。
3、增加租赁期限：长期租赁合同可以提供更稳定的租金收入，有助于提高租售比。
以上三招，招招不行，我认为均属于刻舟求剑。
提高租金要根据市场环境来，不是随口一说就把一个城市的租金提高，提高租金的前提是提高全市场的工资收入。
降低房价，对于二三线城市而言，房价已经跌差不多了，再跌下去，就会像股票一样，越是下跌的过程中抛售的人只会更多，越是下跌的过程中房子越没有人买，这是人性；最后一条，勉强能接受，但也因人而异。
总的来说，租售比绝不是衡量房价企稳的唯一标准，我们可以通过这个数据参考二三线城市房价指数未来的稳定性，但对于一线城市，租售比并不适用。
如果单看租售比，上海的房价可能还有30%的跌幅，但可能吗？很多人已经在过去跌没了首付，再跌30%会发生系统性风险，肯定不能这样算。
本身对于一线城市而言，买房和租售的人就是两类人。
说白了，上海的房价是由买得起的20%人来决定的，而上海的租金是由买不起房的80%人来决定的。
这句话，同样适用于北京、深圳、广州、杭州这样的城市。
选择买房的人，本质上是在用真金白银买入一张代表城市的“股票”，人民有期待，希望能够从本地未来的发展中分享一份收益；而选择租房的人，本质上可能更看重生活的灵活性和自由度。
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THE END
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