聊聊徐家汇港汇恒隆新推出的共享办公及其借鉴意义

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2024年12月22日已关闭评论 3 3121字阅读10分24秒

共享办公是否正在“消失”？

疫情之后，“共享办公”这个词似乎在国内的讨论中逐渐淡出了主流视野。偶尔，我们还能从国外的一些新闻中听到它的存在。但如果仔细观察数据和行业趋势，会发现以共享办公为代表的“灵活”或“精装”办公产品，实际上已经成为不少企业的主流选择，尤其是在疫情后对灵活性需求更为突出的市场环境下。

近期，恒隆地产在香港推出了一个高端共享办公项目Net-work。这是恒隆第三次尝试这一模式。早在2020年，他们就在无锡的自有物业中推出了“恒聚Hangout”；今年（2024年），又在武汉推出了第二个项目。据恒隆内部朋友透露，这些共享办公空间较好地满足了部分中小企业和大企业分支机构的办公需求，市场表现较为积极。

那么，恒隆选择共享办公的背后逻辑是什么？这对其他写字楼项目是否具有借鉴意义？本文将尝试从多角度分析恒隆的商业决策和其对行业的启示。

申明：本文作者与恒隆无任何合作关系，分析内容基于公开信息及个人对行业的观察，仅供探讨。

为何恒隆会推出共享办公项目

从本质上讲，恒隆的共享办公项目可以看作是其 丰富物业产品线、提高出租率的策略之一。但具体分析，其背后还有更多细节值得探讨。

1. 物业现状的限制。

以恒隆此次推出Net-work的楼宇为例，这是一栋位于香港的渣打银行总部大楼。根据公开信息，物业体量不大，共28,000平方米（其中办公仅23,000平方米，其余4,800平方米为商业），单层面积也仅为600平方。

这栋楼宇的特点包括：

地理位置优越：位于香港金融区的核心地段，交通便利。
楼龄较老但维护良好：尽管公共部分保养得当，但整体设施已显老旧。
设计局限性明显：由于偏心筒设计（核心筒偏离中心），部分区域距离电梯厅较远，可能会影响租户的使用体验。
招租对象受限：作为渣打银行的总部大楼，其冠名权可能对吸引其他金融机构客户形成一定限制，再加上设施老化的影响，很难吸引到大型租户。

基于以上这些特点，恒隆很可能需要提供精装修来增加对预租户的吸引力，但即便按照原有办公楼平面进行分割提供精装修还是难以彻底提升租户体验并明显提升回报。因此恒隆干脆进行彻底的空间升级，希望通过共享办公的形式，对空间进行整体升级，试图以更高效的空间利用和更优质的服务吸引租户。

2. 市场需求的增长

香港写字楼市场的最新调研数据显示，灵活办公需求在今年增长了11%。尤其是金融、法律等高端行业客户，对高质量共享办公空间的需求显著提升。恒隆所在的这一楼宇处于香港的金融区，周边潜在客户需求较为集中，为共享办公的推出提供了良好的市场基础。

为何推出的是共享办公而不仅仅是精装修

如前文所述，目前许多业主倾向于通过精装修交付来提升物业的吸引力。这种模式确实能够直观地展示空间的可用性，从而降低客户的“决策成本”和“交易成本”，增加客户的选择几率。然而，仅在单元内部进行精装修，而未对公共区域进行升级或增加配套设施，难以显著提升整体客户体验。同时，大多数精装修交付仍然沿用传统的平面分割和按面积计价的方式，导致租金回报的提升空间有限（当然，这还需要具体测算，综合考虑共享办公所增加的配套设施是否能够带来整体租金回报的提升）。恒隆此次选择改造两层，很可能是为了通过合理规划，将共享办公的配套设施成本分摊到更多面积上，从而平衡投资回报。

结合该楼宇的原有平面设计来看，由于偏心筒的结构，如果仅按传统方式进行分割并提供精装修，可能会导致单元面积较大、部分区域距离核心筒电梯厅过远，使该区域难以出租或需要以较低价格出租，进一步限制其盈利能力。

（原有大楼平面图）

下图是恒隆的设计图，虽然还是有单元在东角，但其可以通过一定设计规避该问题。

（net-work平面图）

（net-work公共区域图）

为何是自营而非寻找运营商

一个值得关注的点是，恒隆并没有将共享办公项目交给第三方运营商，而是选择了自营模式。这背后有以下几方面原因：

一方面是恒隆本身对于细节和运营的高度把控。恒隆对细节和运营的把控让他们倾向大部分运营工作都由自己来。前两年和一位在恒隆写字楼朋友讨论是否可以引进一个新的概念时，他跟我说了两个点，恒隆判断一样新鲜事物的点做与不做有两个标准，一是这个东西是否真的好？第二如果真的好，为什么我们不自己做。除非我们做不了（比如酒店）。

第二更多的是其对于投资、风险和回报的要求。现在运营商普遍要求业主投资并收入分成或管理模式，这对业主来说是个无法判断其回报的事，因此与其都需要投资，不如自己来搞。加之品牌在运营很多网点时也并未体现出完全的优势，利用自己团队顺理成章。

第三是租户的信任需求，随着市场不断下滑所导致一些运营商暴雷出现的风险，租户也更倾向于业主进行直接签约。

net-work和恒聚hangout是否会大规模铺开

从目前的情况来看，恒隆并没有将Net-work或恒聚Hangout作为战略性品牌进行全国推广。目前在网上我并没有搜索到除了官方通稿以外的任何关于net-work的信息，也没有专门的网站、专门的领英或是instagram的账号。从之前恒聚Hangout的做法来看，虽然已经在无锡与武汉推出，但并没有任何专属的品牌宣传，租赁团队也是由原有大楼租赁团队代劳。从恒隆自己的官宣文章也可以看出，其net-work更多是一个“项目”。因此，我们可以合理判断，恒隆共享空间的推出，更多是为了谨慎地增加楼宇设施，在经营层面增加物业的多元性而提供的增值服务，而非在战略层面增加办公业务品牌线的操作。此策略区别于新加坡凯德在中国推出奕桥的策略（独立品牌、独立推广、独立的网页和团队），也区别于同为香港业主的Hysan希慎与英国IWG成立合资公司的做法。

对其他楼宇的意义

个人觉得此次恒隆的案例更多的是对于现有地理位置较好、但楼龄较老的写字楼提供改造的样板。根据一些调研报告，上海未来写字楼几年办公楼供应将迎来高峰（怎么感觉每年都是。。），预计24-28每年将有不低于200万的写字楼入市，这部分新写字楼的客源很可能来自于现有写字楼，特别是一些楼龄较老、配套设施无法跟上的一些写字楼。因此，此类楼宇往往有优越的地理位置和交通，但受困于老旧的硬件和软件设施，无法再次吸引大型企业客户。

相较于一些业主仅仅将从“毛坯”交付过渡到提供精装修交付，共享办公空间的优势在于其不仅仅提供装修，而是提供一系列配套设施和服务的增加来提升对于租户的体验和吸引力，进而提升业主自身财务回报。

据悉，不少业主正在考虑或已经推出自己的办公空间。这类业主往往面大客户搬迁后遗留下的大量空置面积或者刚刚经历运营商暴雷。例如，外滩中心在今年10月推出了自己的办公空间。加拿大Brookfield的one east博荟广场也于今年接受原办伴遗留的空间，推出自己的品牌smarthub。

（外滩中心商务办公空间-1）

（外滩中心商务办公空间-2）

其他亚洲国家的一些案例

去年我们做过一期调研，日本前10大开发商已经有90%都在提供各式各样的办公空间（包括精装、共享办公、甚至提供一些灵活办公的咖啡馆），其卷度和精细度，已经远超我们。当我们在提卷的时候，放眼看日本，才知道我们这根本不算啥。要知道，日本东京写字楼2025平均空置率预估在3%。有句话叫什么来着，优等生都那么努力。。。我们。。。

部分日本地产商所作品牌（茑屋除外）

恒隆此次推出Net-work和之前推出恒聚Hangout，更多是一种精准化的物业增值策略，而非大规模布局共享办公的战略性举措。恒隆这种模式对地理位置优越但楼龄较老的写字楼具有一定的借鉴意义。同时也表明，共享办公依然是一个值得探索的方向。对于国内现有的办公楼业主来说，如何通过共享办公等创新形式提升物业价值，将是未来的关键课题之一。

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