为期两天的中央经济工作会议已经召开，这是每年年末的惯例，这种重量级会议，会对今年经济与社会发展做总结，并部署明年的经济、社会发展路线。
12月12日，会议通稿已经发布，下面本号逐句分析。
今年是实现“十四五”规划目标任务的关键一年。面对外部压力加大、内部困难增多的复杂严峻形势，以习近平同志为核心的党中央团结带领全党全国各族人民，沉着应变、综合施策，经济运行总体平稳、稳中有进，高质量发展扎实推进，经济社会发展主要目标任务即将顺利完成。新质生产力稳步发展，改革开放持续深化，重点领域风险化解有序有效，民生保障扎实有力，中国式现代化迈出新的坚实步伐。一年来的发展历程很不平凡，成绩令人鼓舞，特别是9月26日中央政治局会议果断部署一揽子增量政策，使社会信心有效提振，经济明显回升。
今年前三季度国内生产总值949746亿元，按不变价格计算，同比增长4.8%。第三季度增速4.6%。
无论是前三季度增速还是第三季度增速，在全球范围内来看，仍属于高档。
比如2024年第三季度，美国的GDP增速2.8%，欧元区增速0.9%。
但和自身比，经济增速放缓趋势没有改变。今年一季度，GDP增速5.3%，二季度4.7%，三季度4.6%，下行趋势仍在。
从拉动经济发展的三驾马车数据来看，放缓的因素，仍是投资与消费，尤其是消费。
国家统计局披露的数据显示，前三季度，社会消费品零售总额353564亿元，同比增长3.3%。9月份为3.2%。
固定投资方面，2024年1-9月份，全国固定资产投资（不含农户）378978亿元，同比增长3.4%，其中，民间固定资产投资191001亿元，下降0.2%。
在今年推动地方债发行的背景下，固定投资增速并没有改善，其中民间投资仍在下降。
地方债增加没有推动固投增速回升，主要是因为地方债发行之后，大多用于还旧借新。
当然，从宏观经济数据中，我们也要看到一些积极信号。
比如工业增速在回升，9月份，规模以上工业增加值同比实际增长5.4%，比上月加快0.9个百分点。
总体来看，由于GDP增速逐季度放缓，要完成全年GDP增速5%的目标，压力在加大。
压力全都给到了四季度。所以，四季度，我们的货币政策、财政政策发生了大转变，开启了轰油门模式。
当前外部环境变化带来的不利影响加深，我国经济运行仍面临不少困难和挑战，主要是国内需求不足，部分企业生产经营困难，群众就业增收面临压力，风险隐患仍然较多。
这段话，和去年7月份召开的中央政治局会议上的表述，没有太大差别。
当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力，长期向好的基本面没有改变。
这一次，用了“不利影响加深”，这意味着明年的外部环境不确定性在加剧，毕竟特朗普已经二度归来。
在这种背景下，会议给出的明年发展目标是，要保持经济稳定增长，保持就业、物价总体稳定，保持国际收支基本平衡，促进居民收入增长和经济增长同步。
具体目标数据，要等到明年的两会上政府工作报告中公布。
在内外局势不断施压之下，要完成这些目标，压力不可谓不大。所以，从四季度开始，我们的货币、财政政策大转向，而从会议的内容来看，明年会继续轰油门。
1、实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，稳住楼市股市。
2、稳定预期，激发活力。
3、实施更加积极的财政政策，提高赤字率。增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债的发行使用。
4、要实施适度宽松的货币政策，适时降准降息，保持流动性充裕。
5、大力提振消费，提高投资效益。全方位扩大国内需求。以政府投资有效带动社会投资。
6、综合整治内卷式竞争，规范地方政府和企业行为。
7、深化资本市场投融资综合改革。
8、扩大高水平对外开放，稳外贸、稳外资。有序扩大自主开放和单边开放，稳步扩大制度型开放。
9、持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。大力实施城市更新。
货币政策和财政政策的表述，和前两天中央政治局会议上的表述雷同。
比如“适度宽松货币政策”。20多年只有09-10年用过这个词语。2014年十次降息185个基点时的货币政策表述是“稳健”
还有“超常规的逆周期调节政策”。“稳住股市楼市”，历史上首次把“稳股市”放在了这样重要的位置，资本市场地位凸显，楼市也再次被正名。
意味着，明年的货币政策和财政政策将迎来轰油门时代。
意味着，明年不仅会有较大力度的降准、降息，央行还会显著“扩表”（购买国债、增加买断式逆回购的投放，甚至推出新的支持股市稳定的政策工具）。
意味着，财政政策方面，力度将是空前的。明年的国债、地方债的增量，以及赤字率都有望创下历史纪录。
意味着，官方应对当下的房地产困局、地方财政困局和消费困局三大烦恼方案，依旧是原来的配方。当然，这也是应对特朗普二次上台的方案之一。
乐观派认为，中国转向宽松的货币政策是“比较务实的转变”，虽然调整空间有多大尚不清楚，但论调是积极的。
消极派认为，与14年前实施宽松货币政策时相比，当下时空已发生很大变化，国际环境也有所不同，再走回当时的路不见得能达到同样效果。14年前几万亿就可以撬动（经济），大量基础设施建设足够消化掉放出来的水，但现在很难再找到这么大的蓄水池。
在针对楼市的表述上，有了新提法：
持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式。大力实施城市更新。
“持续用力”四个字，首次出现，这是一个全新表述。
这四个字，释放了中央稳定楼市的强烈决心，同时也表明当前的楼市压力依旧非常大，要不然何以仍要持续发力。
从国家统计局公布的数据来看，去年商品房销量和销售额已经大跌，直接从“双13”跌至“双11”。
![中央定调！关于房地产，记住这四个字！]( "中央定调！关于房地产，记住这四个字！")
制图：城市财经；数据：国家统计局
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制图：城市财经；数据：国家统计局
而今年在去年本就惨淡的销量上，进一步下挫。哪怕是9月末以一线城市为引领的新一轮大救市，依旧没有挡住全国楼市下行步伐，只是催热了一线和部分强二线城市而已。
1-10月份，新建商品房销售面积77930万平方米，同比下降15.8%，其中住宅销售面积下降17.7%。新建商品房销售额76855亿元，下降20.9%，其中住宅销售额下降22.0%。
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为了更直观看出10月份全国商品房销售情况到底如何，本号根据国家统计局公布的每个月数据，梳理了一张表格。
制图：城市财经；数据：国家统计局
可以看到，10月份无论销售面积还是销售额，都比9月份还要低。
以此预估，到今年年末，全年商品房销售面积和销售额将从去年的“双11”跌至“双9”。
从这段话来看，明年会有更多的针对楼市的增量政策出台。
比如，会继续增加回购商品房、回购限制土地的专项债规模，加速去库存来稳定楼市。
比如京沪深核心区域的限购，可能会进一步松绑，如果效果不佳，解除限购的可能性也不是没有。
当然，货币与财政政策轰油门，也会成为理论上推动楼市企稳的强大动力。
之所以说是理论上，是因为，实际效果可能会打折扣。毕竟当下的时代和当年的内外环境已经完全不同。
第一，过去我们的财政支出一直都是以中央投资、地方债为主，投向大基建，拉动就业复苏，拉动经济回暖。
这时候的背景是高速城市化带来的大量需求，包括大量农民进城后的购房需求、交通需求、医疗需求、教育需求等等。
第二，过去大量农村人口进入城市，大量小城市人口流入大城市，带来了巨大的购房需求，并因此引发了供需矛盾。
在需求作用之下，房产的金融属性不断显现，因此在真实需求和炒作需求双重叠加下，大量货币进入了房地产这个池子中。
第一，随着固定投资边际效益递减，这种模式对于拉动就业、经济复苏已经显得有点力不从心。
第二，而房地产已经严重过剩，哪怕个别中心城市供需矛盾仍在，但全国整体供过于求的局面官方已经多次承认。
这意味着大多数城市的房价还得调整，而没有增值空间的城市的房产，就是纯粹的消费品，行情热不起来。也就意味着房地产再也容纳不了超发的货币。
不过，一线城市目前有企稳趋势，但弱二线和三四线调整仍在继续。
但还是得以观后效，毕竟当下一线城市的起势，并不是经济和就业数据带动的，更多的是情绪调动。
所以，本号对于后市一二三四线城市的判断是：
第一，后续我们的经济、就业形势在如今的各种货币、财政增量政策加持下，如果筑底回稳，市场信心可能起来，否则还是躲不过药效顶多维持三个月的惯例。
第二，等这一轮调整结束之后，一线城市核心地段的优质住宅，依旧具备保值增值作用，但凭借炒房赚快钱的时代，不存在了。
未来的房地产市场，会是一个极度碎片化的市场。不仅全国范围内分化严重，区域分化、城市内部分化同样严重。
毕竟，中国人口红利已经终结，而大多数城市海量的库存现状也摆在这里。
这便意味着，这一波调整之后，我们的房价会类似于日本。
几个核心城市群中的核心城市（一线与部分强二线城市），价格在通胀和需求作用下，继续上涨。其他大多数城市，会在人口流失之下，横盘若干年。少部分人口流失严重，产业羸弱的城市，房价白菜化。
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