市中心写字楼租赁市场现状

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2020年8月26日评论 1,510 3397字阅读11分19秒

疫情下，创业者开启“逃杀”模式——搬离写字楼。

有公司业务量缩减，裁掉1/3的员工，退掉300多平的办公室，选择搬到小且便宜的场地继续坚持；

有租用1000多平的大公司，裁掉员工后，办公室空间大范围闲置，但租期又未到期，所以只能找到中介方寻求转租，以节约开支；

有创业者因疫情影响彻底停滞，只能暂时解散员工，即使赔上一个半月的违约金，也要把办公室退掉，为的就是为未来再出发节约弹药。

……

创业者们日子不好过，依靠他们生存的写字楼业主方、租赁中介、办公空间运营方们，同样悲惨。

有创业者在疫情后被之前不肯让价的业主主动找上门来，对方宁愿降价1到2成，也愿意出租；

还有创业者所在的写字楼之前满满当当，短短3个月就搬空了1/3，新搬进的办公楼同样如此；

在深圳，有办公楼的60%都被承租公司退租，还有已经进驻10年的承租公司选择退出市场，更有中小型的共享办公空间5家店变1家店。

疫情下，办公空间的闲置率开始居高不下。因此为了活下去，不少办公空间的运营方已经开始将业务转向企业服务，降低租赁业务比重，改为帮助入驻企业向政府申请补贴等，或者在线上帮企业解决推广、营销、融资对接等问题，从而降低运营亏损。

此外，还有一些空间运营方，开始改变“二房东”的模式，选择轻运营方式，降低运营成本。

眼下，办公租赁行业何时回暖依旧遥遥无期。有业内人士估计，未来一两年内，依旧比较悲观。甚至有人认为，随着经济和产业的调整，市场的春天也许要几年后才能到来。

注：本文内容主要来自铅笔道记者采访和网络公开信息，论据难免偏颇，不存在刻意误导。

创业者退租节流

我们已经在装修新的办公室了，再过两个多月就搬家。”上海某大宗类创业者王靖向铅笔道透露，因为之前政府觉得大宗类公司有集聚效应，就推荐他们搬去上海的另一大宗商品公司旁边。

本来之前还有点犹豫，因为搬公司事务繁琐，但在上个月，通过政府牵线，王靖看了两家办公租赁场地后，就选择了搬公司，并立即将公司的注册地换成了新办公地。

他解释，因为政府介绍的这两个办公租赁场地虽然并非政府产业，但都是与政府合作的项目。“新办公室享受了政府的区位政策后，租金更便宜了，政府还会给企业提供一些办公租房补贴，这样其实也能为企业在疫情中增加一点现金流。”

与主要受政府引导才做出搬家决定的王靖不同，年后，很多创业公司选择搬家则多是受到疫情影响。有些人员众多的企业甚至也因为业务缩减、裁员，不得不开始在办公场地上想办法节流。

主营线下服务的北京创业者刘伟，因为疫情影响，公司业务缩减，他不得不进行裁员。他表示，公司裁了近三分之一的人员，“之前的办公室有300多平，对于现在的人员来说太大了，所以就换了一个面积小且便宜的场地。”

一名从事写字楼租赁业务的中介人员曾向媒体透露，公司较近来了不少大租户，都表示希望能分租出去一部分办公面积。他们的写字楼原本都是1000平方米起租，但很多公司裁员后，用不了这么大的办公面积，租赁又还没到期，所以希望转租出去节约一些成本。

此外，从事出境游的创业者程伟，则选择直接全面退租，且暂时不打算寻找新的办公场地。程伟向铅笔道透露，疫情在全球蔓延，导致他所在的出境旅游行业全面停滞。

4月3日，他选择将公司彻底暂时停摆，解散了员工，同时将刚刚租赁6个月的办公场地也进行退租。“国外疫情不知道什么时候能结束，公司的日子越来越难过，不如将租金省下来，继续撑一撑。”

为此，程伟与办公场地们进行了沟通，宁愿赔偿对方1个半月的租金也要退租。

当然，也有本来就打算换办公环境的企业，因为疫情的到来，选择租用更便宜的办工场所。

广东一位做智慧酒店设备的创业者王亮向铅笔道表示，公司年前就准备搬家，但因为疫情影响生意不好做，如果搬家还要投几万元在装修上，所以一直在犹豫。

较近，虽然还没找好地方，但他还是决定搬家。王亮表示，他年前看的办公场地，现在都松口降价了，甚至愿意向租户降价1到2成。

显然，受疫情影响，市场持续低迷，企业现金流压力变大，选择退租或缩减办公面积以降低公司成本支出，延长抗风险周期，已经成为疫情中很多创业公司的共同选择。

整栋办公楼一下搬走1/3

随着创业公司大面积退租，从事办公租赁业务的公司日子也不好过了。

“可能会崩溃吧。”王靖感慨，他之前所租赁的写字楼楼一共有10几层，他们公司租赁了第三、四层的部分场地。他们搬走后，写字楼这两层就空了。

此外，他得知，同一栋楼里的另一家体量比他公司还要大的企业也要搬走了。“我们两家走，一共就要带走5层，至少1/3的体量，基本空了。”

不仅这栋办公楼存在空置率过高的问题。王靖发现，他即将搬进的办公楼，闲置率也很高。“配套环境、位置都很不错，房租也合理，可能是园区比较新，没有聚集效应，空置率很高。”

事实上，随着企业们纷纷退租节流，不管是写字楼，还是共享办公，空置率都呈上升趋势。据戴德梁行数据显示，一季度深圳写字楼空置率为24.6%，环比上升2.6个百分点，空置率位居四大一线城市之首。

“目前这个阶段确实不太好做。”一位面向新媒体和电竞方面招商的产业园区负责人向铅笔道透露，他们园区招商需要挑选符合规划业态的企业，一般是已经成型的企业。但现在部分大型企业主要求稳，总是通过缩减办公面积或暂缓租赁延长抗风险周期。

另一位去年10月才完成园区建设的创业者张奎更是“苦不堪言”。他们园区本来想在开年的时候低价招商，积攒用户。“我们租3元/平方米/天，现在因为疫情，我们才开始招租，有不少闲置面积。”

可怕的是，现在对于产业园区来说，就算是低价的租金，并不能轻易获得租户们的青睐。因为业主们为了让空置率降低，大部分场地租赁方都不得不选择降低租金。

“年前我们看的办公场地中，很多死活不肯降价的现在也都主动松口了。”上述创业者王亮也透露，近日，一些之前开价过高的出租方也通过中介来问他是否还要租办公室，降价都愿意出租。

事实确实如此，一位办公租赁中介向铅笔道表示，现在大部分商业办公楼的业主能够接受10%-18%的租金降幅，但现在租户们处于节流的考虑，往往希望将价格降到30%，甚至40%。

转型、撤退，行业回暖或要等几年

疫情下，即便平台降租，但闲置率依旧居高不下，这也让不少办公空间将业务转向企业服务。

“其实从去年开始，受经济下行影响，共享办公的环境就不好，我们也开始向企业定制服务业务做转型。”一家共享办公租赁平台创业者刘永向铅笔道介绍，过去他们公司的租赁业务比重。

因为疫情，刘永的公司开始更加关注企业服务的业务。“我们为大、中企业定制服务业务已经占比到75%左右的收入。”

现在，他们公司不仅通过服务，帮助入驻企业向政府申请一些补贴政策等，还在线上帮企业解决推广、营销、融资对接等问题，从而降低运营亏损。

刘永表示，办公空间寻求转型在疫情期间很常见。除了开发企业服务增收之外，还有不少*开始选择不再向业主付租金，而是跟业主或政府合作的方式，仅负责设计、施工装修、家具等，与业主分成，以减少运营成本。

除了上面两种寻求生存的方式，一些中、小共享办公平台则选择了及时止损、撤退。

近日，据媒体报道，深圳本土联合办公空间思微SimplyWork在深圳运营8个空间中，南山科技园和龙岗坂田已经被优客工场收购。据南山科技园的工作人员介绍，思微在南山科技园一带布局了5家店，“现在只留下这一家，其他店都撤了。”

报道称，写字楼的承租公司也在撤退，深圳福田中心区的财富大厦，60%的楼层被承租公司退租。目前，承租公司已全部撤离；两三个月前，进驻京基100长达10年的资产运营商MFG在合同期满后也退出。

行业内新一轮洗牌正在进行，但办公租赁行业何时回暖似乎还遥遥无期。

刘永认为，未来一两年内，办公租赁行业依旧比较悲观。

他解释，今年5月中旬，Twitter宣布员工可以“永远”在家办公。如果未来更多公司加入这一行列，共享办公企业以及商业地产企业在疫情后面临的，将是行业格局的永久性改变。

事实上，近几年，远程办公行业加速发展，以远程办公平台为例，2012—2017年五年年均复合增长率在96%。有报告显示，未来包括视频会议、语音聊天、内容共享等在内的移动办公与协作市场规模将在2022年达到430亿美元。

另一位业内人士甚至认为，不仅今、明两年内，办公租赁行业面临的严酷环境。“随着经济和产业的调整，市场的春天也许要几年后才能到来。”

（受采访者要求，文章中人名均为化名。）

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