来源：房地产那些事儿
当前，我国一线城市房地产市场正经历一场规模宏大的复兴运动，这一复苏趋势以其不可抗拒的力量席卷全国。截至九月底，全国范围内已有超过五十座城市推出了旨在稳定房地产市场的政策措施，其中涵盖了北京、上海、广州及深圳等一线城市，这些城市正进一步放宽购房限制，以刺激市场需求。
与此同时，杭州、成都、厦门、济南、天津等二线城市也在积极跟进，重启新一轮的市场调控措施。值得注意的是，作为历史悠久的直辖市，天津全面取消了购房限制政策，展现了其推动房地产市场复苏的决心。此轮政策调整不仅在前有政策吹风的基础上展开，更有后续的新闻发布会作为政策实施的保障。
早在十月十七日，住房和城乡建设部在国家新闻办公室举行的新闻发布会上指出，经过三年多的调整，我国房地产市场已初步呈现出筑底企稳的态势。在九月份的会议上，相关部门明确提出了要促使房价“止跌企稳”的目标，此次政策调整的决心之坚定，无疑为市场注入了强大的信心。
政策发布后不久，一线城市便以黄金周期间的成交数据给出了积极的回应。据深圳贝壳研究院的数据监测显示，新政实施后的二十一天内，深圳二手房日均签约量环比增长了228%。在上海，随着购房限制的放宽，十月十三日单日二手房成交量突破了1300套，近一个月的成交量更是高达2万套。
广州在全面放开购房限制后，新政实施以来（截至十月二十一日），全市一手住宅认购量达到了7680套，较九月份全月的网签总量（5164套）增长了48.7%。广州房产协会的数据显示，仅在十月七日至十三日这一周内，广州二手住宅网签量就高达3120套，环比增长了181.84%。其中，中心城区网签量为1744套，环比增长了203.83%；外围区域网签量为1376套，环比增长了158.16%。这些数据无疑表明了购房者的热情之高涨。
北京研究院的统计数据显示，十月中上旬，北京二手房住宅网签量达到了8296套，超过了九月份同期的7842套，也较2023年同期的6035套上涨了37.5%。这些成交数据的爆发式增长，充分表明了一线城市房地产市场的火爆热潮仍在持续，而救市政策的效果也正在逐步显现。
然而，与一线城市的繁荣景象相比，三四线城市的房地产市场则显得相对疲软，其复苏之路仍然充满挑战。在本轮房地产市场的调整周期中，三四线城市面临了尤为严峻的挑战。自2021年下半年以来，尽管这些城市采取了多种措施试图挽救市场，但房价却依然持续下滑。这一现象背后的原因，主要归结于三四线城市相对薄弱的经济基础和产业支撑不足。
此前，推动三四线城市房价上涨的主要因素有两方面：一是货币棚改政策的推动，二是城市扩张所带来的需求增长。然而，随着市场环境的变化，这两大动力逐渐减弱。目前，三四线城市正面临着人口流失加剧的问题，这一趋势进一步加剧了房地产市场的调整压力。
在过去三年的房地产调整过程中，三四线城市受到的冲击尤为猛烈。以山东临沂为例，该城市曾在一段时间内经历了房价的急剧上涨。在2016年之前，临沂的城区房价相对较低，均价约为每平方米5000元左右。然而，到了2017年，房价迅速进入上涨通道，当年商品住宅成交均价接近每平方米7000元，同比上涨近100%。更为惊人的是，在2020年，临沂的房价已经攀升至每平方米万元以上。
临沂房价的迅猛上涨，与土地价格的飙升密切相关。从2015年到2019年，临沂的土地价格从每亩400万元暴涨至1380万元，这一变化导致开发商成本大幅增加，进而推高了房价。此外，热钱的炒作和初期购房需求的释放也起到了推波助澜的作用。
然而，随后几年临沂房价的大幅下跌，则是由多重因素共同作用的结果。从宏观层面来看，经济增速放缓和人口流失加剧了房地产市场的下行压力。从微观层面来看，个人和家庭对未来经济的预期减弱，购房意愿降低，也是导致房价下跌的重要原因。
另一个值得关注的例子是温州。在2018年至2021年期间，温州的房价特别是学区房价格经历了显著的上涨。从2018年开始，学区房价格就像被注入了强劲动力，涨幅不断扩大。到了2019年，学区房价格更是呈现出飙升的态势，几乎每个月都在刷新历史新高。
然而，随着市场环境的变化和政策调控的加强，温州的房价也开始出现回调。虽然回调的幅度和速度因区域和房型而异，但总体趋势是向下的。这一现象再次证明了房地产市场的复杂性和不确定性，以及政策和经济环境对房价的重要影响。
综上所述，三四线城市在本轮房地产调整周期中面临的困境是多方面因素共同作用的结果。为了应对这一挑战，需要政府和相关部门采取更加积极有效的措施，促进经济发展和产业转型升级，提高城市的吸引力和竞争力。同时，购房者也应保持理性心态，根据自身经济实力和需求合理选择购房时机和方式。近期，单学区房产价格在短短数月间迅速攀升，成功跨越了200万元大关，而双学区房产的价格更是高歌猛进，突破了250万元的界限。至2021年，学区房市场达到了前所未有的价格高峰，部分房产的单价已经飙升至每平方米12.5万元以上，这一价格水平甚至超越了温州市内绝大多数的豪华住宅，彰显了学区房市场的火爆态势。
然而，市场风云变幻，好景并未持续太久。温州市内许多曾标价400万元的房产，目前已大幅度贬值，价格跌落至200万元以下。从以下图表中，我们可以清晰地观察到过去十多年来学区房价格的剧烈波动，这一趋势不仅是温州市房地产市场的缩影，也反映了众多二线城市乃至三四线城市房价的普遍现象。
财富如潮水般汹涌而来，令人措手不及；却又如流沙般迅速消散，难以捉摸。无论是温州还是临沂，三四线城市房价的下跌都是多种因素共同作用的结果。而调整的根本原因则涵盖了经济、产业、人口等多个层面。
近年来，三四线城市房地产开发的步伐过于迅猛，导致供应量远远超出了实际需求的增长速度，库存积压问题日益严重。据易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，截至7月份，全国百城新建商品住宅的库存去化周期（存销比）达到了26.6个月，这一数值远高于一二线城市的平均水平。若以13个月的合理去化周期为标准，当前市场的去化压力已比正常水平高出了一倍之多。
尤其值得关注的是，三四线城市的去化压力尤为突出，其去化周期高达34.2个月，意味着目前市场上的新房库存规模需要近三年的时间才能得以消化。当前市场的高库存状况不仅占据了大量的资金资源，还在一定程度上增加了三四线城市市场的不确定性。
政策调控的力度不断加大，但实际效果却呈现出另一番景象。一线城市凭借优质的资源、教育和医疗条件，城市溢价效应显著，政策一旦放宽，需求便如井喷般涌现。然而，对于大多数三四线城市而言，短期内难以实现市场回暖。首要原因便是产业和经济基础薄弱。三四线城市的产业结构相对单一，缺乏多元化的产业支撑，这对于地方经济的持续发展和房地产市场的稳定都构成了较大的制约。在多数三四线城市的发展历程中，对传统制造业或资源型产业的深度依赖成为一个显著特征。以山西省为例，其经济结构长期侧重于旅游业与煤炭这一传统资源产业，这一现象揭示了产业结构单一化对于城市房地产市场的深刻影响。事实上，正是这种产业结构上的局限性，构成了制约多数三四线城市房价稳定增长的关键因素之一。
另一方面，人口流动的趋势也为三四线城市房地产市场的现状提供了另一维度的解释。统计数据显示，2021年至2023年间，三四线城市的年均人口增速呈现负增长，具体数值为-0.3%，而相比之下，一线城市与二线城市则分别实现了0.08%与0.81%的正增长。这一对比不仅凸显了人口在不同层级城市间的迁移规律，也进一步加剧了三四线城市房地产市场的供需失衡问题。
此外，将目光投向国际，以日本为例，尽管其整体人口在过去三十年间持续减少，但核心都市圈如东京都却呈现出截然不同的人口增长态势，每年新增人口超过7万，且已连续28年保持正增长。这一现象启示我们，城市的核心竞争力与吸引力对于维持乃至促进人口增长具有至关重要的作用。
回到国内，三四线城市在城市品牌建设、文化魅力及创新能力方面的不足，无疑成为其发展潜力受限的另一重要因素。这些短板不仅影响了城市的综合竞争力，也直接关联到房地产市场的长期健康发展。
综上所述，产业结构单一、人口流失以及城市品牌和吸引力不足，共同构成了当前三四线城市房价持续下跌的主要原因。值得注意的是，房地产市场的繁荣应当建立在坚实的经济基础之上，而非单纯依赖房地产行业的拉动。否则，这种所谓的繁荣将难以持续，甚至可能演变为虚假繁荣，这是所有相关方都不愿见到的结果。
因此，对于那些产业结构薄弱、人口增长乏力的三四线城市而言，房地产市场面临的挑战尤为严峻。同样，部分二线城市如厦门，由于缺乏强有力的产业支撑，其房价也出现了显著的下滑趋势。然而，尽管当前形势严峻，我们仍对核心城市的房地产市场抱有信心，相信随着经济的持续发展与城市竞争力的不断提升，这些城市的房产终将迎来价值的合理回归。
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