大城市的房产迎来大利好

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「院子杂谈」

                                         文 | 院子
                                      编辑 | 院子

今天会议，重点关注两句话。

第一句是“房地产市场止跌回稳”。这个是新的提法，也是一个明确的提法。

楼市的走势无非就三种：1、向上；2、横盘；3、下跌。尽管市场还是有很强大的惯性，但现在明确将第3种走势抹掉，剩下前2种。

第二句话是“对商品房建设要严控增量、优化存量”，这个过去没有的提法。

严控增量，所有小城市的房产都要凉凉。
优化存量，主要优化的是大城市的存量。
如果用一句话来解读：利好大城市。

这也与高质量发展是一脉相承的。高质量发展，不仅仅是发展的结果要高质量，而且发展的主体要高质量。

怎么理解“发展的主体要高质量”？
比如说好的上市公司，大的企业，这就属于高质量的主体。大的城市，大城市的核心地段，这个是高质量的主体。

这次是让高质量的主体继续高质量的发展，低质量的东西就淘汰掉了。

房产的价格的最终走向，决定它的是深层的逻辑。

首先，房产是财产的一个核心子集，而财产的产权本质上是权力对资源的一种分配，是权力塑造秩序的重要载体。

任何一个顶层设计，核心都是财富分配的规则。在财富分配规则中，通常是将一些特定物推到硬通货的位置，作为衡量财富的尺度。要想成为硬通货，一个硬核的条件是在流通地获取共同信用。

经过多方共同努力了几十年，房产已经在民间逐步形成了共同信用，并被推到了硬通货的地位，被赋予了社会财富价值衡量尺度的功能。

这几十年经济突飞猛进的背后，信贷规模是同步扩大的，对应的货币规模也在一直扩张。

货币的本质是信用，要想扩大货币规模，就得扩大信用基础。在人民币信用基础扩张的历程中，房产成为了信贷的主要抵押物，因此，房地产被赋予了很强的金融属性。

未来房产的大走向，主要看房产的这些基本属性会不会出现大的改变，否则，就是价格围绕价值的上下波动。

可以确定的是，房产的硬通货属性是难以撼动的，它仍将是衡量社会财富的重要尺度。未来会不会变，得看有没有新的硬通货出现，新硬通货有多大的体量，有没有百万亿级别的体量？

如果在未来的不确定中寻找确定性，可以紧抓住这一点：人类已经进入了信用货币时代，货币的规模会继续扩张。

那么，作为主要抵押物，以优质房产为首的优质金融资产规模也继续扩张。可以预见的是，一二线城市会继续增加优质房产的发行量和持续提升房产的质量。

房子的真正价值来自于它所属地段的土地信用，而不是它产品的本身。

土地信用的核心，是这个区域上面所有公共服务给这片土地所带来的现金流，比如租金等。好的地段，它的信用必定是优质的。一个地段具有优质信用，其上面的公共服务必能带来充沛的现金流。

差的地段，比如小城市的土地，上面没有什么有价值的公共服务，能带来的现金流极低，自然没有什么信用。

因为土地信用度低，没有未来收益，无法进行贴现，小城市房产的资产属性是非常弱的。

地段不同，土地信用值不同，所对应的公共服务和公共产品是完全不一样的。

归结起来一句话，地段是所有公共服务在空间上的投影，是叠加在其上面的公共服务的函数。

大城市公共服务的底层，基本都是非常重的资产。比如地铁，动辄几十亿。政府搭建了重资产，提供出各类公共服务，其他社会主体才可能以轻资产启动各类商业模式。

当土地信用进入正向反馈之后，各路的资本就会不断地向这样的地段聚集，这就是大城市核心地段的底层逻辑。

我们生活在大城市里，享受各种城市公共产品，如地铁、购物广场、学校、医疗等，好像什么都不用支付。

其实，社会在运转的过程中，会通过货币税、财产税、商品附加税等有形和无形的税，还有房价，最终分摊至生产成本和生活成本里去，传导到每一个普通人的身上。

为什么好的地段房价那么高，本质上是购房者为不同的城市公共产品付费。

社会的运行需要成本，这些成本需要平摊到每一个人身上。你又需要享受优质的城市公共产品。

如何你要想以相对低的综合成本去享受相对高质量的城市公共产品，最优解是在公共产品和公共服务高价值的地段安放一个财富接口，也就是在好的城市好的地段以合适的价格买一套好的房子。

中国几千年的历史中，最根深蒂固的是土地共识。经过了几十年的各方努力，房产共识已经成为了新时代的土地共识，文化层面的土地执念、社会层面的房产共识，让房产成为了社会闲置财富的财富储藏池。

社会的闲置财富流入财富储藏池的时候，就变成了资产。社会的闲置财富从财富储藏池释放出来的时候，就是资本。这种财富储存模式只能被优化，很难被颠覆。

中国社会已经创造出了天量的财富，随着经济的发展，信用规模扩张的步伐开始加快，国内源源不断地供应出天量的货币。这需要相应量级的财富储藏池来持续吸纳掉社会的闲置财富。

房产的高峰和低谷，背后是经济系统自带的纠错机制在起作用。就像人体的免疫系统一样，当资源错配到一定程度，资源配置系统得到纠正，又会向着新的繁荣周期轰油门前进。

从财富分配的维度看，房产的逻辑已经发生了重大变化：在此之前，有产者完胜无产者；从今往后，大城市的优质资产持有者完胜小城市劣质资产持有者。

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