01上海商办市场升温：2024年大宗交易成交破700亿，首店新增1269家
2024年是中国房地产市场正式进入“止跌回稳”的一年，也是商业地产市场逐步回暖的一年。
这一年，国内主要城市的房地产大宗交易市场显示出一定的韧性和调整后的健康发展态势。以一线城市上海为例，戴德梁行数据显示，2024年在各种投资市场上均是稳健小年，在该形势下，上海房地产大宗交易市场依然共录得117宗、共计707亿元的成交，金额相比2023年下降仅14%。上海物业投资市场交易笔数年内再创新高，买家类型结构的转变也在潜移默化地影响不同资产类型的交易活跃度。
不仅如此，2024年上海的办公楼市场、零售商业市场、产业地产市场以及REITs资产证券化市场都存在不少亮点，使得业内对2025年商办市场持乐观积极态度。
“2025年商业地产市场将迎来‘智变’之年，在政策调整、市场需求变化以及科技创新等多个方面的共同作用下，不断迎来新的发展机遇。”戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示。
投资活跃，零售复苏
世邦魏理仕数据显示，2024年上海大宗交易市场的投资型交易金额占比超过六成，但单笔交易规模缩减明显，十亿元以下交易占比达82.6%。
这意味着投资市场与公寓市场存在难得的同频现象。具体表现为，2024上海大宗市场“以价换量”特征明显世纪商贸广场，买卖双方均存在愿意达成交易往前走一步的意愿，部分买家认为价格已经在足够低地点，卖家经过几年考虑也愿意在该价位出货。
而在投资导向交易中，区别于以往由传统投资者主导的情况，2024年内企业买家投资金额占比达51%，较2023年的24%录得大幅提升，交易标的多为成熟商务区内稳定运营的优质办公楼。
另一方面，零售物业与酒店的成交比例逐年上升，分别为18%和10%。“年内录得多笔地产公司出售优质零售资产的股权交易，带有租约的商铺裙房类法拍项目也受到中小型企业买家的青睐。”
各家机构预测2025年此态势将延续。“随着业主以价换量带动交易热度，当前市场价格正逐渐趋于理性。在经历了市场的波动和价格调整后，预计2025年将迎来更多项目入市并成交。”
零售市场在2024年进一步复苏。这一年，上海首店经济仍持续发力，零售市场的供应类型呈非标多元化走势。
以2024年四季度为例，上海非核心商圈新增供应约73.6万平方米，同比呈现增长态势。从供应类型来看，有大体量商业的代表之一上海荟聚项目，有滨水开放式街区的西岸梦中心项目，有前店后企的上生新所项目，还有又一二次元打卡胜地百联ZX造趣场等，呈现出强调创新、个性化和差异化，不拘泥于既定规则和范式的商业模式。
2024全年，上海市首店新增总数达到1269家，与2023年同期相比小幅增长。从入驻品牌及门店空间来看，业态创新和体验式消费趋势明显，可持续时尚和环保理念夺目。
02
北京高精尖产业将为办公楼市场带来更多需求
2024年四季度北京办公楼出租价格继续下降，但环比降幅有所收窄，为企业降低运营成本提供了机会。同时，从产业发展来看，前三季度，战略性新兴产业增加值同比增长14%，显示北京高精尖产业释放强劲增长动力，将为北京办公楼市场带来更多出租需求。
四季度北京办公楼市场出租价格继续下调，但环比降幅有所收窄
2024年四季度，国家会议中心南北塔等项目入市，共计为市场带来约15万平方米的办公使用面积。2024年，北京市全年累计新增供应量达27.3万平方米，分别较2023年和2022年全年下降55%和35.6%。
市场新增供应量减少，但没有改变办公楼出租价格下行趋势。戴德梁行数据显示，北京市办公楼出租价格环比下降8.0%，同比下降17.8%至每月每平方米人民币244.8元，五大核心商圈环比下降7.4%，同比下降16.9%至每月每平方米人民币289.7元。
北京市甲级办公楼出租价格&空置率走势（来源：戴德梁行）
戴德梁行表示，四季度，持续的“降本增效”和“以价换量”策略致使北京办公楼市场出租价格继续下行。市场出租价格的持续走低和新入市项目的提前预租支撑了市场活跃度。四季度，全市和五大核心商圈市场净吸纳量分别为10.6万和4.2万平方米。纵观全年，全市和五大核心商圈市场去化趋势较2023年和2022年有所好转，净吸纳量分别为31.8万和17.5万平方米。
在此背景下，市场空置率与2023年同期相比有所下降，北京全市空置率同比下降0.4个百分点至18.3%，五大核心商圈空置率同比下降0.5个百分点为12.1%。
TMT行业需求占比高 丽泽及中关村市场去化量明显
戴德梁行数据显示，四季度，TMT、专业服务业和金融业三大传统行业分别占所有行业总成交使用面积的51.6%、15.9%和11.2%。其中，专业服务业中律所板块持续活跃；金融业中除保险板块表现亮眼外，投资理财类公司出租活动也较为积极。医疗健康行业则稳居第四位优势，占所有行业总成交使用面积的5.0%。纵观全年，TMT行业占总成交使用面积的39.1%，高于第二名金融业近14个百分点。在经济下行各行业均表现疲软的背景下，TMT行业在北京办公楼市场的支柱地位愈加凸显。
从净吸纳量表现来看，办公楼市场中丽泽商务区和中关村表现亮眼。丽泽商务区2024年净吸纳量达到14.6万平方米，去化速度达到过去五年的平均水平。
得益于在过去十年逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公产品的高性价比优势，以中关村、泛上地和北清路为核心所形成的西北创新组团已经最先开始受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。西北创新组团在2024年实现净吸纳量超过28万平方米，其中泛上地子市场超过18万平方米，中关村超过9万平方米。
2025年办公楼空置率或将下降
回顾2024年北京市办公楼市场，市场需求类型高度集中在搬迁类，国央企需求成为市场重要稳定因素。
高力国际数据显示，2024年，超5000平方米以上的大宗出租成交中，搬迁类企业的需求在使用面积和数量上占比均超过了六成。在这些搬迁类大宗成交中，央国企占比高达59%，民企占比37%，外资占比为4%。当下的出租价格水平正在撬动企业产生降本增效的办公场地搬迁需求，这也是整体市场活跃度较去年出现大幅改善的主要原因。
2025年北京市将有14.4万平方米办公楼将在入市。未来一年，有限的新增供应为市场的存量去化提供了有利条件，市场空置率或将进一步下调，但短期内企业成本控制的诉求将使出租价格水平继续下探。
虽然2025年市场供应压力较小，但未来需求侧的不确定性依旧较高。因此，短期内预计市场空置率还将维持在当前水平，但小幅回落可期。
03
跨境电商的“热风”吹过，产业空间也处于供需两旺状态
2024年，消费市场整体承压前行，不过，跨境电商行业则延续了其增长势头。根据海关总署统计的数据显示，2024年，我国跨境电商进出口2.63万亿元，同比增长10.8%，高于同期外贸整体增速5%。
在此背景下，作为占全国跨境电商进出口额30%以上的广东省，近两年来对跨境电商相关的产业空间形态（办公楼、仓储物流园）的需求也随之增加。办公楼方面，以深圳为例，在深圳办公楼空置率整体较高的情况下，区域地点并不算核心的龙岗坂田片区，因为聚集着跨境电商公司，该片区的办公楼则接近满租状态，一规模较大的办公楼项目空置率仅5%。
另外，根据仲量联行统计的数据，2024年，华南区域的广州、深圳、佛山、东莞、惠州五个城市的仓储物流园净吸纳量超过200万平方米，与新增供应规模相当，空置率也基本维持在7.5%的低位。
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