9月18日，美国降息。9月24日，我国金融部门开新闻发布会，高调宣布降准降息。这二者之间，存在密切联系，甚至可以说是前因与后果的关系。美国终于降息了，标志着美国进入到降息的周期，也代表着全球整体上进入降息周期。我们定性分析来看，对楼市、对房价是利好；老杨下一个非常明确的结论：货币放松房价必涨！各种基本逻辑和定性分析，货币宽松有利于作为资金密集型的房地产行业和房地产市场。货币越宽松，越有利于楼市的上涨。这一基本逻辑可以说是真理，放之四海皆准。接下来，咱们就来稍作回顾。
美日经验，过程有别，结果相似美国的货币放松降息周期对房价刺激很明显。2001年到2004年，美国出现了一轮降息周期，最终滋生泡沫，在房价见顶下跌之后，引爆了次贷危机。2007年9月，美国再次出现一轮降息周期；尤其是在2008年的下半年，国际金融危机爆发之后，节奏加快，幅度加大，并且在利率降到接近零之后，还在2009、2010、2011、2012年等陆续实施了几轮的量化宽松。美国房价，从2012年开始持续上涨，涨到目前还在涨。2019年至2022年的年初，美国再次出现一轮降息周期，尤其是应对疫情的2020年，美国货币超级放水无限制的QE，结果导致美国的股价、房价持续暴涨。美国的故事和规律，可以代表整个发达国家的总体规律。但也有人会说，你去看看日本当年泡沫破灭之后，货币宽松，但是房价、股价没起来。日本确实是特殊案例，但即便是有些特殊，经过持续多年的货币放水之后。日本的房价还是涨起来了，日本的股价今年创造历史新高。日本的泡沫是在90年代初的时候破灭的。破灭之后，货币呈宽松状态，但是宽松的程度其实并不是很大，直到97、98年，亚洲金融危机对日本有一些冲击，尤其是98年到2012年，日本的经济陷入持续的通缩，物价是跌的，物价跌也跟房价持续跌有一定关系。直到2013年，新上台的安倍晋三推出安倍经济学，决定要进行货币放水，实行超级宽松，而且他设定了通胀目标，努力的让通胀能够达到2%。这对日本的经济、股市、楼市，其实是重要拐点！在日本进行积极、主动大规模的量化宽松。货币大放松之后，日本的经济逐步走出通缩，而且不仅房价温和反弹，2013年开始，日本全国的房价、地价开始见底回升，逐步放缓。尤其是东京的房价，近两年创造历史新高；但日本很多的一些中小城市、城镇地区的房价目前离历史高峰还有一段距离。各位想想，连日本这种极端的案例，在经过大规模的货币放松之后，房价都能够见底反弹；在核心城市，还能够创历史新高。况且，现阶段我国的情况，要比当年日本的情况要好一些。
我国多轮降息周期，房价皆上涨
咱们再来回顾一下，我国过去多轮降息周期对楼市的影响。1996年到2023年，处于降息周期；加上98年的房改的推动，中国楼市从2001年开始陆续地开始见底复苏。2008年9月份雷曼兄弟倒闭，标志着国际金融危机爆发。我国很快的就开始由之前的加息周期转入到降息周期，货币大放水；财政4万亿的刺激，房地产新政力度很大等等。2009年3月，我国的房价告别下跌，进入到上涨通道，涨到2011年的7月。
2014年的11月到2015年，中国的货币再次宽松，持续降准、降息。总计六次降息。房价在2015年5月开始跌反弹，之后持续上涨，很多城市都是连续不断的涨，东部地区有板块轮动，总体是涨到了2021年的区域。2016年以来，名义上是没有加息的，但是实际的全社会的利率是有波动的。总体讲，从2019年LPR进行改革之后开始，不断地降息。2020年、2021年上半年，经济表现还不错，尤其是楼市还处于繁荣期，货币只能说是中性，中间稍微松一点。2022年以来，整个经济和楼市就明显走弱了。但是，2022年3月开始，美国持续的暴力加息，总计加了11次。美国货币超级收紧之后，我国的货币放松空间就变小了，我们也有降息、降准，但是步调比较小，小心翼翼的进行货币小放松，对楼市的支撑力是偏弱的。好消息，是随着美国真正进入到降息周期，我国的货币政策宽松空间已经打开。到明年底，美联储预计降息八次左右；我估计到明年底，我国将会降息五次左右。这也就意味着，我们的降息节奏，相比前面两三年将明显加快；而且我们还会加大量化宽松，或者说是准量化宽松的力度，就类似央行下场购买国债这种行为。
我国房价必将上涨
那么，在此背景之下，中国房价何时会止跌反弹呢？我感觉呢，预测确实是比较难，因为日本当年确实是跌了很长时间，持续跌了18年之后才企稳的。我国目前只是跌了三年。但是，像美国的一些国际投行，都认为我国的房价下跌的节奏和幅度，将更加类似于美国次贷危机之后，而不是类似于日本1991年之后。所以，老杨只能说，随着我们的货币宽松，货币放水，财政加力，我国房价见底的可能性正在进一步增加。尤其是高能级城市，可能明年就会止跌。
有一点可以确认的，我国大部分城市的房价，未来几年，都将陆续地见底反弹。总之，对于货币放水将导致房价上涨，这一基本逻辑和基本规律，大家得一定有信心！
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