陆家嘴地产开发，控规调整，【荣成昌邑地块项目】评测分析

 

10月31日，陆家嘴地产发布公告，以34.41亿元竞得上海市浦东新区梅园社区C000101单元2E8街坊2E8-17地块的国有建设用地使用权。

 

图片来自网络

【荣成昌邑地块项目】位置就在陆家嘴核心区域——北面就是九庐，南至浦东大道，东到荣成路、西到即墨路。据最新消息，将推出300+套的180-220㎡四房。

 

项目区位示意图，三万平方独家制作

项目建筑设计由GP ARCHITECTS 打造，采用了“云中花园”的设计理念，实现动态联通，以巧妙的角度更好的欣赏黄浦江景。

在如此核心的地段，还有这么大体量的住宅，它的稀缺性毋庸置疑。

 

项目至今公开的信息有方案公示图、各项指标和过程方案的效果图

 

先看一下控规图的调整——项目规划将部分的商业用地调整为住宅用地。

 

根据《上海市浦东新区梅园社区C000101单元控制性详细规划2E8 街坊局部调整》草案公示：

 

该项目的功能定位为陆家嘴金融城门户节点，集超高办公楼、大型商业、豪宅、市级文化设施及配套服务功能于一体的超级综合体。

 

在用地布局上，2E8-17地块用地性质为商务办公用地(C8)，将打造200米超高层办公楼。容积率13，总建面积约12.5万方，楼面价约2.7万元/㎡。

 

2E8-19地块用地性质为三类住宅组团和商务办公用地为主的混合用地。项目规划将部分的商业用地调整为住宅用地。

 

2E8-17与2E8-19地块二层平台可以相互连通，连通的地块内部可能会建成广场。地下商业将会与14号线浦东大道站联通，实现2站内直达IFC上海国金中心，交通条件足以媲美国金。

 

规划新增建筑面积不小于0.9万平方米市区级文化设施、0.3万平方米的社区级公共服务设施以及0.3万平方米基础教育设施，提升地区公共服务水平。

 

以上图片为2022.11.12版方案公示图

 

以上图片为2024.06.24版方案公示图

 

【荣成昌邑地块项目】2024年6月24日最新规划版本较2022年11月12日的旧版本，局部做了一些调整。

项目优化调整办公建筑层数，总建筑高度不变，改善了日照条件;优化调整东下沉广场及中下沉广场轮廓;优化调整绿地轮廓及集中绿地布置，场地内车道及出入口相应微调，且保持绿地率不小于15%;优化调整商业扶梯位置及场地内停车位，增加地面停车位;优化调整住宅层间防火设计;住宅P站由地面优化调整至地下室。

 

本次，三万平方通过专业的技术分析，为大家提供和了解更多的楼盘情况，内容包括：

希望对大家了解项目情况提供帮助。

 

网传公示方案与过程效果图，三万平方独家整理

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社区分析

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下面我们来看一下方案公示总平面。

 

社区分析示意，三万平方独家制作

 

【荣成昌邑路地块项目】总共有5幢22F-28F高层住宅在地块北侧沿昌邑路一字排开。地块南侧自东向西依次是130米商办、保留8层现状建筑、200米商办和最高35米的文化中心及社区服务。地块最西侧是规划一所幼儿园。

 

小区从规划设计角度来看，有几个特别有特点的地方，三万平方为大家来介绍一下。

 

①第一个是住宅都是落在2层商业以上的。

 

 

空间分析示意，三万平方独家制作

 

并且住宅底下的2层商业与文化中心、超高层商办底下的商业裙房围合出了一个商业广场。

 

因而就会形成两个活动平台：一个是由地面广场和下沉广场组成的城市活动平台；另一个是在二层商业屋顶的住宅社区平台。这两者之间通过高度来消化相互的干扰。

 

②第二个地方是在楼栋布置时，规划设计最完美的减少了楼栋相互遮挡的问题。

 

规划分析示意，三万平方独家制作

我们先来看南北向的遮挡，南边主要的遮挡建筑是两栋超高层商办建筑。社区首先完全规避了住宅被最高的200M超高层的遮挡；而130M布置时，受到现状建筑的限制，无法完全避开，这时候设计巧妙的将它背后的住宅（T5）横向尽量错位，纵向尽量拉远，最大化的弱化遮挡。这个效果可以从后面的日照分析看到良好的效果。

 

规划分析示意，三万平方独家制作

 

我们再来看东西向的遮挡。因为户型面积较大，所以三万平方根据目前市场上豪宅的元素分析，可能会有东西向的景观窗。而社区楼栋规划上也在发扬这一优势，住宅并没有平直的排成一排，而是前后有节奏的位置变化，这样相互间的东西景观视线不会相互对视！另外我们大胆预判，这样也是为了西户更好的看陆家嘴的“三件套”地标！

 

视线模拟

 

下面我们来看一下北向的观江视线模拟。这里三万平方利用独家数字城市技术，为大家带来真实建成后的北向观江视野。

 

通过视线模拟可以看出，虽然不是一线滨江，但整个北向会有良好的“段江”，高区甚至是“半江”的景观视野！

 

日照分析

 

根据公式方案，所有栋住宅都是东南朝向。我们将荣成昌邑项目和周边楼栋按照现有信息进行建模，并做了整体的日照模拟如下。

三万平方独家制作冬至日9点至15点日照光影变化动图

三万平方独家制作小区冬至日日照模拟图

 

先看下地块周边情况。场地南侧是规划的3个商办大楼，中间高度是200米高的大楼，东边高度是130米高的大楼。西边的楼仅有24米基本没有影响。正南侧是永华大厦高度是161.79米，还有一些5层的低层住宅。地块西侧是上船大楼的3栋90米高的楼。西南侧是陆家嘴的一些高层，高度在54~632米。

 

综合计算后，5栋商品楼的日照情况都是不错，大部分都是满日照，最好的T9号楼和T8号楼的中低层往上都是冬至日约5-6小时的。

 

上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。

 

户型解密

 

约180㎡户型解密

 

建面约180㎡，3+1房2厅3卫，南北完全通透。

南向4开间。入户正玄关，餐客厨以及书房一体化设计，客厅带阳台。

中西分厨设计，干净卫生，使用方便。

南向主卧和次卧带卫生间，形成双套房设计。主卧及书房附赠飘窗。

 

约200㎡户型解密

 

建面约200㎡。南向3开间。4房2厅3卫。

入口正玄关，隐私性好。U型厨房设计。

南向主卧和次卧配备独立卫生间。客厅带阳台，所有卧室及书房均带有飘窗，赠送多。

约220㎡户型解密

 

4房2厅3卫。入户正玄关。入口玄关处有家政间设计，归家干净舒适。

餐客厨一体化设计，U型厨房布局，进深小，开间大，带隔断型半岛台。

南向主卧带有衣帽间及独立卫生间，配备双池，浴缸，干湿分离。南向次卧配备卫生间。双套房设计。

北向卧室配备储藏间，可自行修改为衣帽间。

区位分析

荣成昌邑地块项目坐落于陆家嘴核心区域，北面就是超级豪宅九庐。再加上滨江的优势，位置优越无比。

 

在交通方面，西侧距14号线浦东南路站355米，根据导航预测步行时间仅为5分钟，东侧距浦东大道（地铁14号线;地铁4号线）395米，步行时间约6分钟。这里是陆家嘴金融贸易区的核心区域，金融商业与住宅的联接者，是培育新质生产力向外拓展的节点。

文化教育方面，附近有华东师范大学附属东昌中学、上海市华东师大一附中实验小学、上海市浦东新区明珠小学等几十多所优质学校。从幼儿园到高中都可以选择距离较近的优质学校，教育资源丰富，位置极佳。

 未来将依托上海地域文化，围绕独特的悠久记忆，打造市级文化设施，赋予该地块极具魅力的历史人文底蕴。

在商业上，有上海环球金融中心商场(世纪大道店)，上海白玉兰广场，上海陆家嘴中心，BFC外滩金融中心，北外滩金茂时尚生活中心，老佛爷百货商店(上海店)等大型商业。种类繁多，各具功能的商场，完全可以满足日常生活生活的需要。

在医疗上，靠的较近的是上海市东方医院，还有复旦大学附属妇产科医院，上海市第一人民医院，上海急救等多家权威医疗机构。

 小结：这样一个，集商办、商业、居住、文化及配套服务功能于一体的超级综合体，再加上滨江和临近陆家嘴，一直都是上海最热板块。随着这个项目的落地，有望成为继九庐的又一超级豪宅，补充陆家嘴的部分功能，整个区块都将踏上迈向全球的步伐。 

 

以上就是三万平方通过专业的技术分析，为大家提供了解更多的楼盘情况和信息。希望对大家能有所帮助。

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