什么时候可以抄底中国楼市？

中国房价相对2021年的高点，跌幅已经比较大了，不少地方的跌幅已经超过50%。一线城市跌幅相对较小，但平均跌幅也在25%~30%。一线城市的豪宅跌幅最小，但最近也有补跌的迹象。

那当前是一个抄底楼市的好时机吗？

首先，刚需买房要单独讨论。对于刚需（无论首套还是改善），只要买房款和自身经济能力匹配，又碰到自己喜欢的房子，想买就可以买！毕竟如果作为真实消费品来说，房子能够给一个人带来的效用，很多时候不是能用金钱来衡量的。

但如果单纯从投资角度，当前时点，或许还不是抄底的时候。因为本轮房产调整的核心原因是居民收入水平与超高房价的不匹配！

2015年末，中国居民部门的负债率（居民部门负债／GDP）大概在40%；到了2023年上半年，负债率上升到了63.7%。如果把GDP替换成居民可支配收入，则这个比例从大约100%上升到了148.6%。如果对这个比例没有概念的话，可以参考一下1990年日本房地产泡沫峰值时候的情况：这两个比例分别为71%和120%。也就是说，中国居民负债占GDP的比值虽然还未达到当时的日本，但是居民负债占居民可支配收入的比值已经远超房产泡沫峰值时的日本。但从居民实际的负债能力来看，后者显然更具代表性。

从上面的数字还可以清晰的看出来，2015年以后的房价快速上涨，主要依靠的是居民负债率的快速提升。同时也把中国的房价推到了全世界都少见的超高估值水平。房价的估值水平通常可以用租金收益率（年租金／房总价）来衡量。全世界主要城市（包括纽约、伦敦、东京、香港等）的租金收益率一般都在3%以上，而中国一线城市2015年租金收益率水平就已经只有2%左右，2021年房价峰值时，租金收益率甚至跌破了1%。同样，我们再参考日本1990年房产泡沫巅峰时的情况，当时东京房产的平均租金收益率大概还有1.5~2%。

从上面的数据分析可以看出来，一方面居民没钱了（进一步加杠杆的空间没有了），另一方面房价仍然处于较高的位置，而本轮的下跌到目前为止并未改变上述主要矛盾，也意味着当前中国房价大概率还会继续下跌。

那这轮房价调整什么时候会见底呢？最近天风证券宏观首席宋雪涛给出了一个相对乐观的结论，认为房价很可能明年就会见底。理由是当前全国住宅的平均租金收益率大概是2.2%，一线城市大概是1.6%，已经比较接近30年期国债的收益率2.22%以及50年期国债的收益率2.53%。为什么要跟这两个期限的国债对比呢？因为中国高层住宅的设计寿命大概就是30~50年。而一旦一线城市的租金收益率接近或超过上述长期国债收益率的时候，那些愿意投资长期国债的资金，就可能会转移来投资房产，因为除了可以获得租金回报，还有潜在的房价上涨收益。虽然本人对此观点持保留态度，但即使按照宋首席的乐观估计，一线城市房价平均还要下跌多少呢？假设租金收益率的均衡点是在2%，那1.6%的租金收益率要下滑到2%，则房价还需要下跌20%！

看完乐观情形，再看一下悲观情形：日本东京房价在1990年见顶，2002年左右见底，112年时间累计跌幅达到53%，而其中有43个百分点是在日本全国房价见顶后的5年时间里跌去的；后面7年虽然下跌幅度看上只占了峰值的10%，但是仔细计算一下，如果你在95年底买了东京的房子，未来7年里平均还要下跌22.8%。更重要的是到了2002年，即使利率已经处于非常低的水平，但是彼时日本东京房屋的租金收益率已经超过6%以上。

综上所述，房价大概率还未见底，可以抄底的区间或许介于上述乐观情形和悲观情形之间。同时结合本轮房产下跌的核心逻辑，除了关注房价和租金收益率的变化，还可以关注居民收入什么时候好转，一旦居民收入有显著好转，对于租金的提升和房价的企稳，将有非常积极的作用。

最后再对喜欢投资房产的再做一个远期的风险提示：纽约、伦敦、东京等大城市的居民房产市值主要集中在永久产权的 house，而对于中国一线城市则主要集中在设计寿命只有30~50年的高层住宅，所以地段和稀缺性非常非常重要！